未完工开发产品不进行汇算清缴

国税发〔2009〕31号文件规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。同时企业将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的.应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。企业进行所得税汇算清缴，不仅需要对象的收入已实现，而且还需要对象的成本费用项目能够全部准确核算出来。而未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。

举例说明，A房地产开发公司截至2008年12月31日账面共有2780万元的未完工开发产品预售收入，虽然在各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额，但在2008年度汇算清缴时，预售收入2780万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。